
Kira Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Kiracının Tahliyesi
Günümüzdeki ekonomik koşullar, enflasyondaki ve dolar kurundaki artış kira fiyatlarının da oldukça yükselmesine neden olmuş, gerek kiracılar gerekse de mal sahipleri bu durumdan etkilenmiştir. Kiracının kira bedelini ödememesi halinde mal sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkı mevcut olup, işbu durum kanunumuzda birtakım şartlara bağlanmıştır. Kira sözleşmesi çoğu zaman yazılı yapılmakla birlikte sözlü olarak da yapılabilir. Kira sözleşmesinin yazılı yapılması zorunlu değildir ancak kira ilişkisinin varlığının ispatı açısından güçlü bir delildir.
İçerik
Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye Davası
Türk borçlar Kanunun 315.maddesine göre, kira borcunun ödenmemesi halinde kiraya veren kiracıyı tahliye etme imkanına sahiptir. Bunun için kiracının kira bedelini veya yan giderleri kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ya da tarih aralığında ödememesi gerekmektedir. Bu durumda, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu süre içerisinde kira bedelinin ya da yan giderlerin ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirecektir. Uygulamada, ihtarname göndererek kiracıya süre verilmektedir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. İhtarnamede mutlaka ödeme süresinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir.
İhtarnamenin tebliğinden itibaren verilen süre içerisinde kiracı tarafından kira bedeli ödenmezse kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Dava sonucunda verilen tahliye kararı ise icra dairesi marifetiyle sonuçlandırılır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi ya da geç ödenmesi nedeni ile bir yıl içerisinde yazılı olarak iki haklı ihtarname gönderdiği kiracı aleyhine tahliye davası açma hakkına sahiptir. Buradaki ihtara konu ayların iki farklı aya ilişkin olması gerekmektedir. Kiraya veren, kiracıya gönderecek ihtarı yazılı şekilde yapmak zorundadır. İspat açısından uygulamada noter aracılığı ile gönderilmektedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. (T.C Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 3884 Karar: 2017 / 8824 Karar Tarihi: 01.06.2017 kararı) Bu süre hak düşürücü süre olup, süreye dikkat edilmelidir.
Kiraya veren, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası için taşınmazın bulunduğu yer Sulh hukuk mahkemesine başvurarak belirtilen yasal sürede dava açmalıdır.
Tahliye Talepli İcra Takibi başlatmak Yoluyla Tahliye Davası
Bir diğer yol ise, kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı kira borçlarına ilişkin icra takibi başlatmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, icra takibinde “tahliye” talep edilmesi ve bunun açıkça belirtilmesidir.
İcra dairesi tarafından kiracıya gönderilen ödeme emrine kiracı, 7 gün içinde itiraz edebilir ve 30 gün içinde ödeme yapabilir. Borçlu 30 gün içinde kira borcunu ve takip masraflarını öderse tahliye davası açılamaz. Ancak borçlu herhangi bir ödeme yapmaz ise 30 günlük sürenin bitiminde icra hukuk mahkemesinden tahliye ve itirazın kaldırılması talep edilmelidir.
Uygulamada en kolay yol olarak tahliye talepli icra takibi yolu seçilmektedir. Hem daha az masraflı hem de daha kısa bir yol olması nedeniyle tercih edilmektedir. Kiracının tahliyesi prosedüründe birden fazla hak düşürücü süre olduğundan tüm süreçlerin avukat nezdinde takip edilmesinin faydalı olacaktır. Konuya ilişkin ofisimiz ile iletişime geçebilirsiniz.