İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası için Hangi Şartlar Aranır, Dava Nasıl Açılır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin 1. fıkrasına göre kiraya veren, taşınmazı, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kira sözleşmesini bu şekilde sona erdirmek isteyen mülk sahibi, en az 3 ay önceden kiracıya bu ihtiyacını ve taşınmazın tahliyesini talep eden bir ihtarname göndermelidir. İhtarnamenin noter vasıtasıyla gönderilmesi ve yeni kira dönemi başlangıcından en az 3 ay önce kiracıya ulaşmış olması gerekmektedir. Belirsiz süreli sözleşmeler bakımından fesih için belirlenen bu süre şartına uygun olarak sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde, belirli süreli sözleşmelerde ise, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde Arabuluculuk sürecinin yürütülmesinden sonra Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kira sözleşmesinin sona erdiğinin tespiti ve tahliye davası açılmalıdır. Belirli süreli sözleşmeler bakımından 3 ay önceden fesih bildiriminde bulunma zorunluluğu yoktur. Ancak, sözleşme süresi uzayarak sözleşme belirsiz süreli hale gelmişse, en az 3 ay önceden kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekmektedir.
Kanun metninde alt soy ve üst soy bakımından bir sınırlama getirilmemiştir. Alt soy kavramına çocuklar, torunlar, torun çocukları vs. da dâhildir. Benzerlikle, üst soy bakımından da anne, baba, anneanne, dede de üst soy kapsamındadır. Kanun metninde bakmakla yükümlü olunan kimseler bakımından bir açıklık getirilmese de Türk Medeni Kanunu’nun 364. maddesi bakmakla yükümlü olunan şahısları belirlemiştir. Türk Medeni Kanunu’nun 364. maddesine göre “herkes yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üst soyu ve alt soyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür”. Bu durumda kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kardeşlerinin konut ya da iş yeri ihtiyacı sebebiyle, kiraya veren tahliye davası açabilecektir.
İş bu dava bakımından ikinci koşul ise, ihtiyacın samimi ve gerçek olmasıdır. Henüz doğmamış bir ihtiyaç, tahmini bir gereksinim olduğundan samimi ve gerçek olarak kabul edilemez. Gereksinim sahibinin aynı nitelikte boş bir taşınmazı varsa veya dava açılmadan kısa bir süre önce kiraya vermiş ise samimi olduğu kabul edilemez.
Her somut olayda ihtiyacın o dosya kapsamında samimi ve gerçekçi olması ayrı ayrı irdelenmektedir.
Bununla birlikte sükna hakkı olan kişiler malik olmasa dahi ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kira ilişkisini sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen yeni malikin açacağı tahliye davası ise, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra ya da kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası lehine sonuçlanan davacı, Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinin 1. fıkrasına göre kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle dava açarak kiracıyı tahliye ettiği takdirde, 3 yıl boyunca taşınmazı kural olarak başka birine kiraya veremez. Fakat istisnai olarak haklı sebeplerin olması halinde yeniden kiralama yasağı ortadan kalkmaktadır. Yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması halinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Diğer davalarda olduğu gibi ihtiyaç nedeniyle tahliye davası her olaya ve koşula göre irdelenerek değerlendirilmelidir. Aksi durumda davası aleyhine sonuçlanan davacı yargılama gideri ve vekalet ücreti ödemek zorunda kalabilir.
Ofisimizce Kira Hukukuna ilişkin arabuluculuk hizmeti, danışmanlık hizmeti verilmekte ve dava takibi yapılmaktadır. Mesai saatleri içerisinde ofisimizle iletişim kurarak randevu oluşturabilirsiniz.